Come si legge l’atto notarile di compravendita

Compravendita

Passo iniziale:

Identificazione e verifiche notarili

 L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire, ossia contiene i dati personali delle parti (venditore e acquirente).

ART. 1: Scambio del consenso Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con l’inserimento dei dati catastali, l’immobile da vendersi.

ART. 2: Patti
Nell’Art. 2 sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile.

“Generalmente, il Notaio in fase di lettura dell’atto dovrebbe spiegarli alla parte acquirente”.

ART. 3: Prezzo di Vendita

La disciplina legislativa del prezzo è assai complessa: la prassi è quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile, ma generalmente si indica il prezzo effettivo.

ARTT. 4-9: Diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.

In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice

 La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.
 Obblighi della parte acquirente
 La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.

Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare, la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.